最近ではサブプライムローン問題や米国の大手証券会社の破綻等の影響により、日本の金融市場においても資金供給がタイトになっております。 また、不動産ファンドの運営を行う大手不動産会社やアセットマネジメント（AM）会社も相当数が経営破綻に追い込まれています。

ジャパンアセットトラストでは、2008年より不動産会社・AM会社の経営破綻により運営が放置されている不動産ファンドを再生する活動を行っております。

不動産ファンドの再生には、大きく分けて次の２つのタイプがございます。
l　運営継続型
ll　清算型

運営継続型の不動産ファンドの例

• SPCや対象不動産には問題がないが、AM会社が経営破綻しファンドの運営主体が不在になるケース。
• 開発型SPCを活用して不動産開発を行っていたが、AM会社・不動産会社が経営破綻し、建築が途中でストップ。ファンドの運営主体が不在になり利害関係人（ノンリコースレンダー、建設会社など）間での意思疎通ができなくなっているケース。

運営継続への問題点

• ファンドSPC（合同会社：GK、特定目的会社：TMK、特例有限会社：YKなど）はあくまで、不動産ファンド運営のための器、ビークル（＝乗り物）にすぎません。AM会社を中心として不動産ファンドの運営を継続する主体がいなければ、運営は方向性を失います。
• ノンリコースレンダーは早期処分を図るために廉価で売却を検討するケースも多く、一方で、プロパティマネジメント会社やビル管理会社は管理報酬の不払いなどを原因として不動産管理をストップさせるケースもあり、建物・テナントなどへの悪影響も生じます。 さらに、開発型ファンドにおいては、建築工事が途中でストップし、売却や競売を行うことすら難しい状況になるケースが多くあります。

不動産ファンド再生に向けて

• このような状況においては、不動産の運営や開発業務だけでなく、ノンリコースローンの特性やノンリコースレンダーとの交渉・調整を行う必要があります。また、エクイティ投資家に対して正しい状況把握に基づく報告を行い、ファンド再生へのコンセンサス（合意）を形成していくことが重要です。
• また、開発型SPCにおいては、完工保証や留置権放棄など特約のある建築工事請負契約の請負者（建設会社）と土地保有者であるSPC、そしてノンリコースレンダー・エクイティ投資家など多岐にわたる利害関係者との調整により、ファンド再生→工事再開→建物竣工→リーシング活動→売却→利害関係者への配分→SPC解散・清算への指針を作り上げる必要があります。 金融商品取引法や資産流動化法（TMK法）が適用されるSPCについては、適格機関投資家等特例業務や資産流動化法における資産流動化計画変更に関する届出が多数あり、これらを適切に実施していくことが求められております。 ジャパンアセットトラストは、10年以上の不動産ファンド組成、運営業務を有するチームメンバーにより不動産ファンド再生を手掛けております。

清算型不動産ファンドの例

• ノンリコースローンの返済期日が迫っており、早期に対象不動産を売却する必要があるケース。

清算へ向けての課題

• AM会社の破綻等によりファンド運営者が不在となった場合で、ノンリコースローンの返済期日が迫る場合、ノンリコースレンダーとエクイティ投資家の両者にとって、対象不動産を早期に売却することが重要です。
  一方で、AM会社の不在により、権利書、購入時の契約書類、会計経理データ、境界確定図等の所在が不明になる場合もあります。また、信託銀行、プロパティマネジメント会社、ビル管理会社への方針提示ができず、対象不動産の運営がストップされることは早期売却を行うためには避ける必要があります。
  ジャパンアセットトラストでは、早期に不動産ファンドの運営を立て直し、売却業務の実施へと推進をいたします。